Baisses de prix en Belgique : à quelle fréquence les vendeurs revoient-ils leur prix ?
Une maison reste en ligne depuis des semaines et une question vous trotte dans la tête : le prix va-t-il baisser ? Les agences le disent rarement, et l'annonce n'affiche en général que le prix du jour.
Nous avons donc regardé les chiffres. Imino suit dans le temps les annonces publiées sur les sites des agences belges : nous voyons quand un prix demandé change, et de combien. Nous avons suivi 123 304 maisons et appartements mis en vente entre août 2025 et septembre 2026. Voici ce qu'il est advenu de leur prix et, en fin d'article, la manière exacte dont nous avons compté.
1. Plus une annonce reste en ligne, plus le prix a de chances de baisser
| Encore en vente après | Prix baissé | De 5 % ou plus | De 10 % ou plus |
|---|---|---|---|
| 1 mois | 2,9 % | 1,6 % | 0,4 % |
| 2 mois | 7,3 % | 4,4 % | 1,3 % |
| 3 mois | 10,8 % | 6,5 % | 2,1 % |
| 6 mois | 16,3 % | 10,7 % | 4,2 % |
Au bout de six mois, environ une annonce sur six demande moins qu'au départ. Les hausses restent rares : 1 % des annonces après deux mois, 2,3 % après six.
2. De combien le prix baisse-t-il ?
- La baisse médiane est de 6 %, soit 20 000 € : la moitié des baisses sont plus faibles, l'autre moitié plus fortes.
- Une baisse sur cinq atteint 10 % ou plus.
- La plupart des vendeurs ne baissent qu'une fois. À peine 1,1 % des annonces ont connu deux baisses ou davantage.
3. Quand les vendeurs baissent-ils leur prix ?
La première baisse arrive après 47 jours (médiane), et 61 % des premières baisses ont lieu dans les deux premiers mois.
Une baisse de prix va le plus souvent de pair avec une vente plus lente. Les biens vendus ou passés sous option sans baisse ont trouvé preneur après 34 jours (médiane), ceux avec une baisse après 92 jours. Parmi les biens vendus après trois mois ou plus, environ un sur six (16 %) avait d'abord revu son prix à la baisse.
4. Côte, Bruxelles, Wallonie : où baisse-t-on le plus ?
Annonces encore en vente après trois mois :
| Zone | Prix baissé | De 5 % ou plus | De 10 % ou plus | Baisse médiane |
|---|---|---|---|---|
| Côte | 11,5 % | 6,9 % | 1,7 % | 5,6 % |
| Bruxelles | 11,4 % | 7,8 % | 2,6 % | 6,3 % |
| Flandre (hors côte) | 11,3 % | 6,1 % | 1,6 % | 5,2 % |
| Wallonie | 10,7 % | 7,7 % | 3,4 % | 7,4 % |
- La côte est dans la moyenne du pays, sauf pour les appartements : 12,3 % y ont baissé, contre 9,1 % ailleurs.
- En Wallonie, on ne baisse pas plus souvent, mais plus fort : 7,4 % de baisse médiane, et deux fois plus de baisses de 10 % ou plus qu'en Flandre.
- Les maisons baissent plus souvent que les appartements (11,9 % contre 9,5 %).
- Sous 200 000 €, les baisses sont les plus marquées : 8 % de ces annonces ont perdu au moins 5 % en trois mois.
5. Une tendance à surveiller
Parmi les annonces mises en vente fin 2025, environ 5,5 % affichaient un prix plus bas deux mois plus tard. Pour celles mises en vente en août et septembre 2026, on passe à 11,5 %, soit à peu près le double. La courbe n'est pas régulière (avril 2026 atteignait déjà 10,4 %) et le nombre d'agences suivies augmente chaque mois : voyez-y un signal plutôt qu'une preuve.
6. Ce que cela change pour vous, acheteur
- Une annonce en ligne depuis deux mois ou plus est une opportunité. Le vendeur envisage peut-être déjà une baisse.
- Regardez depuis quand l'annonce est en ligne. Sur imino.be, chaque annonce indique quand elle est apparue, et les membres Premium voient tout son historique des prix.
- Sauvegardez les annonces qui vous plaisent. Vous recevez un e-mail dès que le prix d'une annonce sauvegardée change.
- Négociez chiffres à l'appui. Une baisse médiane de 6 % est un repère réaliste, pas une règle : l'état du bien et le marché local pèsent davantage.
7. Comment nous avons compté
Nous préférons que vous fassiez confiance à ces chiffres parce que vous savez d'où ils viennent. Voici la méthode, étape par étape.
Les annonces
- Maisons et appartements à vendre sur les sites des agences belges, repérés pour la première fois par Imino entre le 1er août 2025 et le 11 septembre 2026, puis suivis jusqu'au 10 novembre 2026. Chaque annonce a ainsi pu être observée au moins deux mois.
- Uniquement les sites d'agences. Avant mi-2025, une partie de nos données venait de grands portails. Mélanger les deux sources reviendrait à comparer des choses différentes : nous avons écarté les portails, ainsi que les sites de vente aux enchères, où le prix affiché monte par principe.
- Une seule annonce par bien. Un bien publié par plusieurs agences ne compte qu'une fois.
- Les annonces sans prix (« prix sur demande ») sont exclues.
Ce que veut dire « prix baissé »
- Nous comparons le prix demandé à un jour donné (30, 60, 90 ou 180 jours après le premier passage d'Imino) au premier prix observé.
- Une annonce compte « à deux mois » seulement si elle était encore en vente ce jour-là : ni sous option, ni vendue, ni retirée. C'est pourquoi le nombre d'annonces diminue à chaque palier (74 052 après un mois, 7 171 après six).
- Une annonce quitte le marché à la première de ces dates : passage sous option, mention « vendu » ou disparition du site de l'agence. Une annonce qui disparaît est comptée comme vendue.
- Tous les chiffres sont de simples parts d'annonces, sans pondération. La « baisse médiane » se calcule uniquement sur les annonces dont le prix a baissé.
Ce que nous avons retiré, et pourquoi
- Les erreurs manifestes : un prix divisé ou multiplié par deux d'un coup (un loyer lu comme un prix de vente, un zéro de trop). 2 345 annonces.
- Les agences ajoutées récemment : quand Imino commence à suivre une agence, tout son stock apparaît d'un coup, y compris des biens en vente depuis des mois. Les annonces d'une agence suivie depuis moins de 30 jours sont donc écartées. 81 196 annonces.
Les limites
- Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente. Le montant finalement payé est souvent plus bas, et seul le notaire le connaît.
- La part des baisses est probablement sous-estimée. Une annonce retirée puis republiée sous une nouvelle référence à un prix plus bas nous apparaît comme une nouvelle annonce.
Conclusion
En Belgique, la plupart des vendeurs maintiennent leur prix. Mais plus une annonce reste en ligne, plus la balance penche du côté de l'acheteur : une sur neuf baisse après trois mois, une sur six après six mois, le plus souvent d'environ 6 %. Surveillez depuis combien de temps les annonces qui vous intéressent sont en ligne, suivez leur prix et servez-vous de ces chiffres comme d'un point de départ pour la discussion, pas comme d'une promesse.