Immoweb augmente ses tarifs et perd la confiance des agences

Pendant des années, les agences immobilières belges ont vécu avec un pacte simple : payer Immoweb, et les acheteurs appellent. Dans un article publié par L'Echo le 9 novembre 2026, Maxime Delrue montre que ce pacte se fissure. Derrière les hausses de tarifs annoncées pour 2027, c'est la confiance entre les agences et leur principal portail qui s'effrite.

L'enjeu dépasse une querelle de tarifs. Le modèle sur lequel s'est bâtie la diffusion des annonces immobilières en Belgique ne colle plus à un marché où les annonces vivent déjà sur les sites des agences, et où les assistants IA commencent à les y lire.

1. Ce que révèle L'Echo

« La colère gronde chez les agents immobiliers. »

Les agents interrogés par L'Echo voient leur facture Immoweb 2027 grimper de 15 % à 100 %, selon la taille de l'agence et la formule choisie. Certains services doublent, et un agent lâche : « On se rapproche du racket. » Immoweb répond que ses nouveaux tarifs, désormais vendus en quatre packs, reflètent « un périmètre de services profondément enrichi », et qu'une formule d'entrée de gamme pourra même coûter moins cher.

Pourquoi les agences continuent-elles à payer ? Maxime Delrue le résume :

« Le nœud du problème, c'est qu'Immoweb est devenu une passerelle absolument incontournable pour mettre en contact les candidats acquéreurs et les agents immobiliers. »

Un agent bruxellois estime qu'entre 90 % et 95 % des demandes arrivent par le portail, et le compare à l'électricité : le prix monte, mais on ne sait pas s'en passer.

2. Immoweb perd la confiance des agences

Plus que les chiffres, c'est le ton qui frappe. Tous les agents cités ont parlé sous couvert d'anonymat, par crainte de mesures de rétorsion. Certains évoquent un boycott, d'autres un portail développé par Federia ou l'IPI et financé par la profession elle-même. Quand un secteur décrit son principal partenaire comme un fournisseur qu'il ne peut pas quitter et qu'il n'ose pas critiquer à visage découvert, la relation ne repose plus sur la confiance, mais sur la dépendance.

Or la dépendance est fragile. Ce qui retient les agences sur le portail, c'est l'audience qu'il rassemble. Le jour où les acheteurs trouvent les annonces ailleurs, plus rien ne les y retient.

3. Pourquoi il faut un nouveau modèle

Le modèle des portails repose sur une curiosité : l'annonce existe déjà sur le site de l'agence, souvent avant d'apparaître ailleurs, comme nous l'expliquions dans notre tout premier article de blog, consacré aux principales plateformes belges. L'agence paie ensuite pour qu'une copie soit affichée là où les acheteurs cherchent. Celui qui détient cette audience fixe le prix.

Ce modèle pèse le plus lourd sur les agences qui ont le moins de poids. L'Echo le souligne : l'ampleur de la hausse dépend de la taille de l'agence, et donc de son pouvoir de négociation. Or le marché belge est surtout fait de petites agences : sur les 2 373 agences qui avaient au moins une annonce disponible le 10 novembre 2026, plus d'une sur quatre en comptait 10 ou moins, et plus de la moitié 25 ou moins.

Et les agences de 100 annonces ou moins, neuf sur dix, proposent ensemble près de la moitié des annonces du marché. Un modèle où elles paient toujours plus cher l'accès à une seule passerelle, sans marge de négociation, joue contre la moitié du marché.

L'IA bouscule cette logique. Un agent cité par L'Echo pose la question sans détour : pourquoi les agents conversationnels auraient-ils encore besoin de la belle vitrine d'Immoweb s'ils peuvent aller chercher les annonces directement sur les sites des agences ? Les assistants comme Claude ou ChatGPT deviennent une nouvelle porte d'entrée pour chercher un logement. Ils n'ont que faire d'une vitrine : il leur faut une source fiable et à jour.

Un nouveau modèle doit donc partir du site de l'agence, et non d'une copie payante de celui-ci.

4. Le modèle que propose Imino

Imino a été conçu autour de cette idée. Il ne recopie pas ses annonces depuis Immoweb ou les autres grands portails : il lit directement les sites des agences et rassemble leurs annonces dans une seule recherche.

• Gratuit, sans rien à exporter. L'agence publie sur son site, comme elle le fait déjà, et ses annonces apparaissent sur Imino sans frais.
• L'agence garde la relation. Chaque annonce sur Imino renvoie vers l'originale, sur le site de l'agence, et la demande d'un acheteur arrive directement dans la boîte e-mail de l'agence.
• Aucune concurrence avec le site de l'agence. Imino tient ses pages d'annonces à l'écart des moteurs de recherche : un acheteur qui cherche un bien sur Google doit tomber sur le site de l'agence, pas sur le nôtre.

Les agences peuvent aussi gérer gratuitement leurs annonces sur Imino.

Ce modèle fonctionne déjà à grande échelle :

Annonces visibles dans la recherche publique d'imino.be ce jour-là. Une agence compte une seule fois par site, quel que soit son nombre de bureaux.

5. Une réponse au défi de l'IA

Imino répond aussi à la question posée dans L'Echo. Grâce à son serveur MCP, un assistant IA comme Claude peut chercher directement parmi ces annonces, les filtrer, les compter ou estimer la valeur d'un bien pour le compte de l'utilisateur. Il lit des annonces qui viennent tout droit des sites des agences, et chaque résultat mène à l'annonce, puis à l'agence qui l'a publiée. Nous expliquons comment l'utiliser dans un article dédié.

Dans ce modèle, l'IA n'est plus une menace pour les agences : elle devient un chemin de plus vers l'annonce que l'agence a elle-même publiée.

Conclusion

La colère relayée par Maxime Delrue dépasse la simple grille tarifaire. Elle met au jour un modèle où les agences paient toujours plus pour atteindre les acheteurs par une seule passerelle, en laquelle elles n'ont plus confiance, au moment même où l'IA change la façon de chercher un logement. Imino propose un autre modèle : le site de l'agence comme source, une visibilité gratuite, une relation qui reste entre les mains de l'agence et une porte ouverte aux assistants IA. Avec à ce jour 138 282 annonces issues de 2 442 agences, ce n'est plus une hypothèse.

Vous cherchez vous-même un logement ? Retenez que l'annonce naît sur le site de l'agence : c'est souvent là qu'on la voit en premier.

Source : Inspiré de l'article « Immoweb augmente ses tarifs et provoque la colère des agents immobiliers » de Maxime Delrue, publié par L'Echo le 9 novembre 2026.