Prijsdalingen in België: hoe vaak laten verkopers hun vraagprijs zakken?
Een huis staat al weken online en je vraagt je af: gaat de prijs nog zakken? Makelaars zeggen het zelden, en het zoekertje toont meestal alleen de prijs van vandaag.
Daarom doken we in de cijfers. Imino volgt de zoekertjes op de websites van Belgische makelaars doorheen de tijd. Zo zien we wanneer een vraagprijs verandert, en met hoeveel. We volgden 123.304 huizen en appartementen die tussen augustus 2025 en september 2026 te koop kwamen. Dit is wat er met hun prijs gebeurde, en onderaan lees je precies hoe we geteld hebben.
1. Hoe langer een zoekertje online staat, hoe groter de kans op een prijsdaling
| Na zoveel tijd nog te koop | Prijs verlaagd | Met 5% of meer | Met 10% of meer |
|---|---|---|---|
| 1 maand | 2,9% | 1,6% | 0,4% |
| 2 maanden | 7,3% | 4,4% | 1,3% |
| 3 maanden | 10,8% | 6,5% | 2,1% |
| 6 maanden | 16,3% | 10,7% | 4,2% |
Na zes maanden vraagt ongeveer één zoekertje op zes minder dan bij de start. Prijsstijgingen zijn zeldzaam: 1% van de zoekertjes na twee maanden, 2,3% na zes.
2. Hoe groot is zo'n prijsdaling?
- De mediane daling bedraagt 6%, of €20.000: de helft van de dalingen is kleiner, de andere helft groter.
- Eén daling op vijf bedraagt 10% of meer.
- De meeste verkopers verlagen maar één keer. Amper 1,1% van alle zoekertjes zakte twee keer of vaker in prijs.
3. Wanneer verlagen verkopers hun prijs?
De eerste verlaging komt na 47 dagen (mediaan), en 61% van de eerste verlagingen valt in de eerste twee maanden.
Een prijsdaling gaat meestal samen met een tragere verkoop. Woningen die zonder prijsdaling verkocht werden of onder optie gingen, vonden na 34 dagen (mediaan) een koper. Woningen met een prijsdaling pas na 92 dagen. Van de woningen die na drie maanden of later verkocht werden, had ongeveer één op zes (16%) eerst de prijs laten zakken.
4. Kust, Brussel, Wallonië: waar zakken de prijzen het meest?
Zoekertjes die na drie maanden nog te koop staan:
| Regio | Prijs verlaagd | Met 5% of meer | Met 10% of meer | Mediane daling |
|---|---|---|---|---|
| Kust | 11,5% | 6,9% | 1,7% | 5,6% |
| Brussel | 11,4% | 7,8% | 2,6% | 6,3% |
| Vlaanderen (zonder kust) | 11,3% | 6,1% | 1,6% | 5,2% |
| Wallonië | 10,7% | 7,7% | 3,4% | 7,4% |
- De kust volgt het landelijke gemiddelde, behalve bij appartementen: daar zakte 12,3% in prijs, tegenover 9,1% elders.
- In Wallonië zakken de prijzen niet vaker, wel dieper: een mediane daling van 7,4%, en dubbel zoveel verlagingen van 10% of meer als in Vlaanderen.
- Huizen zakken vaker in prijs dan appartementen (11,9% tegenover 9,5%).
- Onder €200.000 zijn de dalingen het grootst: 8% van die zoekertjes verloor binnen drie maanden minstens 5%.
5. Een trend om in het oog te houden
Van de zoekertjes die eind 2025 te koop kwamen, had zo'n 5,5% twee maanden later een lagere prijs. Bij de zoekertjes van augustus en september 2026 is dat 11,5%, ongeveer het dubbele. De curve loopt niet gelijkmatig (april 2026 haalde al 10,4%) en het aantal makelaars dat we volgen groeit elke maand. Zie het dus eerder als een signaal dan als een bewijs.
6. Wat betekent dit voor jou als koper?
- Een zoekertje dat al twee maanden of langer online staat, is een kans. Misschien denkt de verkoper al aan een prijsverlaging.
- Kijk hoe lang een zoekertje al online staat. Op imino.be zie je bij elk zoekertje wanneer het verscheen, en Premium-leden zien de volledige prijsgeschiedenis.
- Bewaar de zoekertjes die je bevallen. Je krijgt een e-mail zodra de prijs van een bewaard zoekertje verandert.
- Onderhandel met cijfers. Een mediane daling van 6% is een realistisch referentiepunt, geen regel: de staat van de woning en de lokale markt wegen zwaarder.
7. Zo hebben we geteld
We willen dat je deze cijfers vertrouwt omdat je kunt nagaan hoe ze tot stand kwamen. Dit is de methode, stap voor stap.
De zoekertjes
- Huizen en appartementen te koop op de websites van Belgische makelaars, voor het eerst door Imino gezien tussen 1 augustus 2025 en 11 september 2026, en gevolgd tot 10 november 2026. Zo kon elk zoekertje minstens twee maanden opgevolgd worden.
- Alleen websites van makelaars. Tot midden 2025 kwam een deel van onze gegevens van grote vastgoedportalen. Beide bronnen door elkaar gebruiken zou appels met peren vergelijken. Daarom lieten we de portalen weg, net als veilingsites, waar de getoonde prijs per definitie stijgt.
- Eén zoekertje per woning. Een woning die door meerdere makelaars gepubliceerd wordt, telt maar één keer.
- Zoekertjes zonder prijs ("prijs op aanvraag") vallen weg.
Wat "prijs verlaagd" betekent
- We vergelijken de vraagprijs op een bepaalde dag (30, 60, 90 of 180 dagen nadat Imino het zoekertje voor het eerst zag) met de eerste prijs die we zagen.
- Een zoekertje telt mee "na twee maanden" alleen als het die dag nog te koop stond: niet onder optie, niet verkocht, niet verwijderd. Daarom krimpt het aantal zoekertjes bij elke stap (74.052 na één maand, 7.171 na zes).
- Een zoekertje verlaat de markt op de eerste van deze data: het gaat onder optie, het wordt als verkocht aangeduid, of het verdwijnt van de website van de makelaar. Een zoekertje dat verdwijnt, tellen we als verkocht.
- Alle cijfers zijn gewone aandelen van zoekertjes, zonder weging. De "mediane daling" berekenen we enkel op de zoekertjes waarvan de prijs zakte.
Wat we weglieten, en waarom
- Duidelijke fouten in de gegevens: een prijs die in één keer halveert of verdubbelt (een huurprijs gelezen als verkoopprijs, een nul te veel). 2.345 zoekertjes.
- Pas toegevoegde makelaars: wanneer Imino een nieuwe makelaar begint te volgen, verschijnt zijn hele aanbod in één keer, ook woningen die al maanden te koop staan. Zoekertjes van een makelaar die we minder dan 30 dagen volgen, lieten we daarom weg. 81.196 zoekertjes.
De beperkingen
- Het gaat om vraagprijzen, niet om verkoopprijzen. Wat een koper uiteindelijk betaalt, ligt vaak lager, en alleen de notaris kent dat bedrag.
- Het aandeel prijsdalingen is waarschijnlijk onderschat. Een zoekertje dat verwijderd en onder een nieuwe referentie goedkoper opnieuw gepubliceerd wordt, lijkt voor ons een nieuw zoekertje.
Conclusie
De meeste verkopers in België houden vast aan hun prijs. Maar hoe langer een zoekertje online staat, hoe sterker de koper komt te staan: één op negen zakt na drie maanden, één op zes na zes maanden, meestal met zo'n 6%. Hou in de gaten hoe lang de zoekertjes die je interesseren al online staan, volg hun prijs en gebruik deze cijfers als vertrekpunt voor het gesprek, niet als belofte.