Immoweb verhoogt zijn tarieven en verliest het vertrouwen van de makelaars

Jarenlang leefden Belgische vastgoedkantoren met een eenvoudige afspraak: betaal Immoweb, en de kopers bellen. In een artikel dat L'Echo op 9 november 2026 publiceerde, toont journalist Maxime Delrue dat die afspraak barsten vertoont. Achter de prijsstijgingen voor 2027 brokkelt het vertrouwen tussen de makelaars en hun belangrijkste portaal af.

Dat is meer dan een ruzie over tarieven. Het model waarop de verspreiding van vastgoedzoekertjes in België gebouwd is, past niet meer bij een markt waarin zoekertjes al op de websites van de makelaars staan, en waarin AI-assistenten ze daar beginnen te lezen.

1. Wat L'Echo vertelt

"La colère gronde chez les agents immobiliers."

Het broeit bij de makelaars. (onze vertaling)

De makelaars die L'Echo sprak, zien hun Immoweb-factuur voor 2027 met 15% tot 100% stijgen, afhankelijk van de grootte van het kantoor en de gekozen formule. Sommige diensten verdubbelen in prijs, en één makelaar noemt het "bijna afpersing". Immoweb antwoordt dat zijn nieuwe tarieven, voortaan in vier pakketten, "een grondig uitgebreid dienstenpakket" weerspiegelen, en dat een instapformule zelfs goedkoper kan uitvallen.

Waarom blijven de kantoren dan betalen? Maxime Delrue vat het samen:

"Le nœud du problème, c'est qu'Immoweb est devenu une passerelle absolument incontournable pour mettre en contact les candidats acquéreurs et les agents immobiliers."

De kern van het probleem is dat Immoweb een absoluut onvermijdelijke brug is geworden tussen kandidaat-kopers en makelaars. (onze vertaling)

Een Brusselse makelaar schat dat 90% tot 95% van de aanvragen via het portaal binnenkomt, en vergelijkt het met elektriciteit: de prijs stijgt, maar zonder kan je niet.

2. Immoweb verliest het vertrouwen van de makelaars

Nog meer dan de cijfers valt de toon op. Alle makelaars in het artikel spraken op voorwaarde van anonimiteit, uit vrees voor represailles. Sommigen denken aan een boycot, anderen aan een portaal van Federia of het BIV, gefinancierd door de sector zelf. Wanneer een sector zijn belangrijkste partner beschrijft als een leverancier die hij niet kan verlaten en niet openlijk durft te bekritiseren, steunt de relatie niet langer op vertrouwen, maar op afhankelijkheid.

En afhankelijkheid is broos. Wat de kantoren op het portaal houdt, is het publiek dat het samenbrengt. De dag dat kopers de zoekertjes elders vinden, houdt niets hen daar nog vast.

3. Waarom er een nieuw model nodig is

Het portaalmodel berust op een eigenaardigheid: het zoekertje bestaat al op de website van het kantoor, vaak nog voor het ergens anders verschijnt. Dat legden we uit in ons allereerste blogartikel, waarin we de belangrijkste Belgische platformen vergeleken. Daarna betaalt het kantoor om een kopie te tonen waar de kopers zoeken. Wie dat publiek in handen heeft, bepaalt de prijs.

Dat model weegt het zwaarst op de kantoren met de minste slagkracht. L'Echo merkt op dat de stijging afhangt van de grootte van het kantoor, en dus van zijn onderhandelingspositie. En de Belgische markt bestaat vooral uit kleine kantoren: van de 2.373 kantoren die op 10 november 2026 minstens één beschikbaar zoekertje hadden, had meer dan één op vier er 10 of minder, en meer dan de helft 25 of minder.

En de kantoren met 100 zoekertjes of minder, negen op de tien, bieden samen bijna de helft van alle zoekertjes op de markt aan. Een model waarin ze steeds meer betalen voor één toegangspoort, zonder ruimte om te onderhandelen, werkt tegen de helft van de markt in.

AI zet die logica op losse schroeven. Een makelaar in L'Echo stelt de vraag zonder omwegen: waarom zouden AI-assistenten nog de mooie etalage van Immoweb nodig hebben als ze de zoekertjes rechtstreeks op de websites van de kantoren kunnen ophalen? Assistenten zoals Claude of ChatGPT worden een nieuwe manier om een woning te zoeken. Een etalage hebben ze niet nodig, wel een betrouwbare en actuele bron.

Een nieuw model moet dus vertrekken van de website van het kantoor, niet van een betaalde kopie ervan.

4. Het model dat Imino voorstelt

Imino is precies op dat idee gebouwd. Het neemt zijn zoekertjes niet over van Immoweb of de andere grote portalen: het leest rechtstreeks de websites van de makelaars en brengt hun zoekertjes samen in één zoekopdracht.

• Gratis, zonder iets te exporteren. Het kantoor publiceert op zijn eigen website, zoals het dat al doet, en zijn zoekertjes verschijnen kosteloos op Imino.
• Het kantoor houdt het contact in handen. Een zoekertje op Imino verwijst naar het origineel op de website van het kantoor, en de vraag van een koper komt rechtstreeks in de mailbox van het kantoor terecht.
• Geen concurrentie met de website van het kantoor. Imino houdt zijn zoekertjespagina's buiten de zoekmachines: wie op Google naar een woning zoekt, hoort op de website van de makelaar te landen, niet bij ons.

Makelaars kunnen hun zoekertjes op Imino ook gratis beheren.

Dat model werkt vandaag al op grote schaal:

Zoekertjes die die dag zichtbaar waren in de publieke zoekfunctie van imino.be. Een kantoor telt één keer per website, hoeveel vestigingen het ook heeft.

5. Een antwoord op de uitdaging van AI

Imino beantwoordt ook de vraag uit L'Echo. Via zijn MCP-server kan een AI-assistent zoals Claude voor de gebruiker rechtstreeks in die zoekertjes zoeken, ze filteren, tellen of de waarde van een woning schatten. De assistent leest zoekertjes die rechtstreeks van de websites van de makelaars komen, en elk resultaat leidt naar het zoekertje en vandaar naar het kantoor dat het publiceerde. In een apart artikel lees je hoe dat werkt.

In dit model is AI geen bedreiging meer voor de makelaars: het wordt een extra weg naar het zoekertje dat het kantoor zelf online zette.

Conclusie

De woede die Maxime Delrue optekent, gaat over meer dan een prijslijst. Ze legt een model bloot waarin makelaars steeds meer betalen om kopers te bereiken via één toegangspoort die ze niet langer vertrouwen, net nu AI verandert hoe mensen een woning zoeken. Imino stelt een ander model voor: de website van het kantoor als bron, gratis zichtbaarheid, het contact bij het kantoor en een open deur voor AI-assistenten. Met vandaag 138.282 zoekertjes van 2.442 kantoren is dat geen theorie meer.

Zoek je zelf een woning? Onthoud dan dat een zoekertje ontstaat op de website van de makelaar: daar zie je het vaak als eerste.

Bron: Geïnspireerd op het artikel "Immoweb augmente ses tarifs et provoque la colère des agents immobiliers" van Maxime Delrue, gepubliceerd door L'Echo op 9 november 2026.